相続した自宅・空き家の選択肢
住む・貸す・売る・手放すの比較と、空き家の3,000万円特別控除（2027年12月31日まで）、国庫帰属制度、取得費加算の特例を説明します。
この記事で分かること
- 相続した自宅・空き家の4つの選択肢と、それぞれの注意点
- 空き家を売ったときの3,000万円特別控除（期限・要件）
- 相続土地国庫帰属制度と、取得費加算の特例
4つの選択肢
| 選択肢 | 良い点 | 注意点 |
|---|---|---|
| 住む | 思い出の家を残せる。小規模宅地等の特例が使える場合がある | 修繕・固定資産税の負担 |
| 貸す | 家賃収入が得られる | 修繕・管理の手間。入居者の確保 |
| 売る | 現金になり、分けやすい | 譲渡所得の税金。特例の期限 |
| 手放す（国に引き取ってもらう等） | 管理の負担から離れられる | 条件が厳しく、費用もかかる |
空き家の3,000万円特別控除
亡くなった方が一人で住んでいた家（空き家）を相続して売ったとき、売った利益（譲渡所得）から最高3,000万円を引ける特例です（国税庁タックスアンサーNo.3306）。
- 売る期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで。
- 家の要件：1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、マンションなどの区分所有建物でないこと。相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと。
- 売り方の要件：売るまで貸したり住んだりしていないこと。そして次のいずれか：①耐震基準を満たすようにして売る、②家を取り壊して土地を売る、③売ったあと翌年2月15日までに耐震工事か取り壊しをする。
- 売値：1億円以下（相続人ごとではなく、まとめて判断）。
- 相続人が3人以上のとき、2024年1月1日以後の売却では、一人あたりの控除は2,000万円。
- 親子や夫婦など、特別な関係の人に売ったときは使えません。
この特例の期限（2027年12月31日）は、2026年10月時点の国税庁の記載です。税制改正で延長・変更されるかは未定で、国の要望段階の話が出ています。売る時期の近くで、国税庁または税務署に必ず最新を確認してください。確定申告が必要で、市区町村の確認書などの添付があります。
取得費加算の特例
相続した土地・建物を、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売ると、払った相続税の一部を、売った財産の取得費に足せます。売った利益が小さくなり、所得税・住民税が減ります（国税庁No.3267）。相続税がかかっていることが条件で、確定申告が必要です。空き家の3,000万円特別控除とは、同じ財産について併用できません。どちらが有利かは税理士へ確認してください。
相続土地国庫帰属制度
相続した土地が不要なとき、一定の条件で国に引き取ってもらえる制度です（2023年4月27日開始。法務省）。
- 相続や遺贈で取得した人が申請できる（開始前の相続も対象）。
- 建物がある土地、担保権のある土地、境界がはっきりしない土地、土壌汚染のある土地などは、申請できません。建物は先に取り壊す必要があります。
- 審査手数料は土地1筆あたり14,000円（返還されません）。
- 承認されたら、10年分の標準的な管理費用を基にした負担金を納める。原則20万円とされますが、市街地の宅地などは面積に応じて高くなります（法務省の算定の案内で確認）。
固定資産税と管理責任
- 固定資産税は、1月1日現在の所有者に毎年かかります。相続登記をしていなくても、実際に所有している人（相続人）に通知が来ます。
- 空き家を放置して傷むと、近所への危険（倒壊・火災・不法侵入）があり、所有者として責任を問われることがあります。
- 放置すると、市区町村から指導・勧告を受け、固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が外れる場合があります（空家等対策特別措置法。2023年改正。要確認：適用の条件は市区町村へ）。
次にやること
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