不動産の相続登記（義務化）
相続登記は2024年4月から義務で、3年以内に申請しないと過料の対象です。必要書類、登録免許税、相続人申告登記、住所変更登記も説明します。
この記事で分かること
- 相続登記が義務になったこと（期限と過料）と、遺産分割が終わらないときの方法
- 必要書類と、費用（登録免許税の率と計算例）
- 2026年4月から始まった住所変更登記の義務化
相続登記の義務化
相続した不動産の名義を変える「相続登記」は、2024年4月1日から義務になりました（法務省）。
- 期限：不動産を相続したと知った日から3年以内。遺産分割で取得した場合は、分割が成立した日から3年以内（その内容での登記）。
- 過料：正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。いきなり科されるのではなく、登記官からの催告があってからとされています。
- 2024年4月1日より前の相続：まだ登記していない不動産は、2027年3月31日までが期限です。
「正当な理由」の例として、相続人が非常に多く戸籍集めに時間がかかる、遺言の有効性や遺産の範囲で争っている、重い病気、DVで避難している、経済的に費用が出せない、などが挙げられています。ご自身が当てはまるかは、法務局・司法書士へ確認してください。
遺産分割が終わらないときは「相続人申告登記」
3年以内に分割がまとまらないときは、相続人申告登記で、期限内の義務を果たせます。登記官に「自分は登記名義人の相続人です」と申し出る簡易な手続きです。
- 相続人の一人から単独で申し出ることができます。ただし、義務を果たしたとみなされるのは、申し出た人だけです。
- 遺産分割が成立したら、その日から3年以内に、改めて相続登記が必要です。
- 不動産を売る、担保に入れる場合は、相続登記が必要です。
必要書類（一般例）
- 故人の出生から死亡までの戸籍、住民票の除票（または法定相続情報一覧図の写し）
- 相続人の戸籍、住民票
- 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書（協議で決めた場合）
- 遺言書（遺言による場合。自筆証書遺言は検認済のもの。法務局保管・公正証書は不要）
- 固定資産税の評価証明書（または納税通知書）
費用：登録免許税
相続による所有権の移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の1,000分の4（0.4%）です（国税庁）。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 土地の評価額 | 1,200万円 |
| 建物の評価額 | 300万円 |
| 合計（課税標準） | 1,500万円 |
| 登録免許税（1,500万円×0.4%） | 6万円 |
検算：1,500万円÷1,000×4＝6万円。なお、2027年3月31日までの登記で、土地の評価額が100万円以下の場合は、免税の措置があります。
この他に、書類の取得費用がかかります。司法書士に依頼する場合は、報酬が別にかかります。金額は事務所ごとに異なるので、事前に見積りをもらいましょう。
住所変更登記も義務に（2026年4月1日から）
不動産の所有者の住所・氏名が変わったときは、変わった日から2年以内に変更登記をすることが義務になりました（2026年4月1日施行）。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象です。施行日より前に変わっていた場合は、2028年3月31日までが目安です。法務局に申し出ておくと、登記官が住民票の情報をもとに変更登記をしてくれる「スマート変更登記」があります（手続きは無料。国外に住んでいる人などは使えません）。
次にやること
- 前の記事：預貯金の解約・名義変更と仮払い制度
- 次の記事：相続した自宅・空き家の選択肢
- 自宅の扱いは 亡くなった直後の自宅をどうするか も参照。