土地の評価と路線価の調べ方（自分でできる範囲）

この記事の要点

土地の評価には2つの方法がある

相続税では、土地は「宅地・田・畑・山林」などの種類ごとに評価します。評価の方法は、その土地がどの地域にあるかで決まります（国税庁No.4602）。

路線価が決められている地域（主に市街地）で使う。

路線価が決められていない地域（郊外など）で使う。

路線価図と評価倍率表は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で、誰でも無料で見られます。亡くなった年（相続開始の年）の分を見ます。たとえば令和8年分は、令和8年1月1日から12月31日までに相続・贈与で取得した財産に使います。

道路に「215D」と書いてあれば、1㎡あたりの路線価が215,000円で、借地権割合が60%という意味です。数字は千円単位、アルファベットは借地権割合を表します（国税庁「路線価図の説明」）。

記号	A	B	C	D	E	F	G
借地権割合	90%	80%	70%	60%	50%	40%	30%

借地権割合は、他人の土地を借りて家を建てている場合や、貸している場合の評価に使う数字です。自分の土地に自分が住んでいるだけなら、使うのは前の数字（路線価）です。

土地の評価額は、次の順で計算します。

評価額＝路線価 × 奥行価格補正率などの補正率 × 面積（㎡）

国税庁が示す例では、路線価が「300C」（1㎡あたり30万円）、奥行きが35m、面積が700㎡の土地の場合、次のようになります（国税庁「路線価図の説明」）。

注意補正率は、奥行き・間口・形・道路との関係で変わります。2つ以上の道路に面していたり、土地の形がいびつだったりすると計算が複雑になります。自分で出した額は目安にとどめ、申告には税理士に確認してください。

種類	評価の考え方
倍率方式の土地	固定資産税評価額 × 評価倍率表の倍率。固定資産税評価額は、毎年春に届く納税通知書の課税明細書か、市区町村（東京23区は都税事務所）で確認します。
家屋（建物）	固定資産税評価額 × 1.0。評価額は固定資産税評価額と同じです。
マンション	敷地の分（敷地権の割合を乗じた土地の価額）と、建物の分（固定資産税評価額）を合計します。令和6年1月1日以後に取得した居住用のマンションは、「区分所有補正率」をかけて評価する場合があります。
貸している土地・建物	貸している権利の分だけ、評価額が調整されます。

路線価は、相続税などの計算のための評価の目安で、実際の売買の値段とは別のものです。売却を考えるときは、不動産会社の査定など、別に調べる必要があります。また、小規模宅地等の特例を使うと、一定の面積まで評価額が下がる場合があります（相続税を減らす制度）。

亡くなった年の路線価が、まだ公表されていないときは？: 相続の申告期限の時点で最新の路線価が出ていない場合は、国税庁のページの案内や税務署で確認してください。申告は、相続開始の年分の路線価で行うのが原則です。
自分の土地の路線価がどこにも書かれていません。: 路線価が定められていない道路に面している場合は、倍率方式のことが多いです。路線価図に「倍率地域」と書かれていないか確認し、評価倍率表を見てください。
土地の面積は何で確認しますか？: 登記事項証明書の「地積」か、固定資産税の課税明細書で確認します。実際の面積と登記の面積が違うときは、税理士や土地家屋調査士に相談しましょう。

土地の評価は、相続税の申告で間違いやすい部分です。個別の判断は、税理士に確認してください。